오스틀로이드 <강남에 집 사고 싶어요>

 지금 우리가 원하는 집도 그냥 '집'이 아니라, '내가 원하는 집'입니다. 집은 단순한 보금자리의 의미만이 아닌, 우리의 욕망과 꿈을 표상하는 공간입니다. 그래서 우리는 그것을 얻기 위해 시간과 돈과 에너지를 쏟고, 우리 속에 내재된 은근한 과시욕과 욕망이 사라지지 않는 한, 주거지의 양극화는 더욱 심화될 것이라고 봅니다.

p.34

 결국 갈아타려고 하면, 상승기에 비싸게 팔고 비싸게 사거나, 하락기에 싸게 팔고 싸게 살 수밖에 없습니다. 상승기에는 매물을 거두어들이는 사람들이 많아서 돈을 들고 있어도 좋은 매물 잡기가 어렵고, 상급지는 상승폭이 더 크기 때문입니다.

p.50

 그 중 가장 중요한 것은, '방향성'입니다.
 빨리 움직인닥 빨리 가는 것은 아닙니다. 목표가 분명해야 헤매지 않고 원하는 곳에 빨리 도착할 수 있습니다. 강남보다 집값이 많이 오르던 핫한 신도시 아파트를 뒤로 하고 강남으로 역행한 이유는, '교육'과 '직장' 때문이었습니다. '직주근접', '학군 지역'의 집값이 오른다는 공식도 없던 시절이었습니다. 그러나 집값과 상관없이, 내가 원하고 필요하다고 생각하는 곳을 고집했던 겁니다. 그리고 남들과는 반대로 향하는 한적한 길이어서, 비교적 수월하게 강남에 진입할 수 있었던 겁니다. 
 또 하나는, '집'을 사는 단위에 대한 인식입니다.
 '언제 돈을 벌어서 저렇게 비싼 아파트를 살 수 있을까' 엄두가 나지 않습니다. 그러나 알아야 하는 것은, 근로소득만으로 강남 아파트를 살 수 있는 사람이 많지 않다는 겁니다. 원하는 집을 얻는 과정은, 눈덩이를 굴리듯 집에다 살을 붙이는 과정입니다. '집'은 '집'으로 사야 한다는 것을 아는 것이, 바로 '부동산 투자'의 시작입니다. 원하는 집을 살 때까지 돈을 모으며 무주택으로 있기보다는, 분양권이든 소액 재개발이든 사서, 조금씩 굴려가며 원하는 집을 만들어가야 합니다.
 집을 사는 행위에는, 원시시대 물물교환의 의미가 아직 남아 있습니다. 물가상승률을 반영하는 집을 '얼마나 빨리 소유했느냐'가 원하는 집을 얻는 시간을 단축하는 중요한 요소입니다. 집을 지니게 되는 순간부터 물물교환의 수단이 생기니까요. 이왕이면 물물교환 가치가 좋은 집이 더 좋겠지요.

p.77-78

 '잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 한다.'
 여러분도 잘 아는, '자본 소득'의 중요성에 대한 명언입니다. 그러나 문제는, 자본 소득을 얻기 위해 피요한 '자금'을 만들기가 어렵다는 것입니다. 그래서 대부분의 재테크 관련 강의나 이야기를 들어보면, '종잣돈' 모으는 이야기가 많습니다. 대부분 안 먹고 안 쓰며 아껴서 모으라는 이야기인데, 빠듯한 살림에 안 먹고 안 쓰는 데도 한계가 있고, 돈은 이상하게도 손에 쥐고 있으면 자꾸 쓸 일이 생깁니다. 또한, 어렵게 목표치의 돈을 모았다고 할지라도 돈 모으는 속도보다 물가상승률이 빨라서, 모은 종잣돈으로 투자처를 찾기 힘든 상황입니다.
 지나고 보니, 저의 경우는 처음부터 '종잣돈'이 은행 융자였습니다. 월세, 양가 집안 생활비 등 나가는 돈이 워낙 많아서 돈을 모을 틈이 없었기 때문입니다. 그래서 처음 집(인덕원 빌라)을 살 때부터 대부분이 은행 융자였고, 그 후로도 은행은 늘 저에게 돈을 빌려주는 친정집 같은 곳이었습니다. 만약 돈을 모아서 집을 사려고 했다면, 아직까지도 서울에 30평 아파트 한 채도 살 수 없었을지도 모릅니다.

p.81-82

 우리는 우유부단한 사람을 마음이 여리고 착하다고 착각하는 경우가 많습니다. 그러나 어찌 보면, 마음이 약하기보다는 욕심이 많은 것일 수도 있습니다. 무언가를 선택한다는 것은 복잡한 마음의 결을 정리해서, 버릴 건 버리고 하나를 고르는 행위인데, 이것도 버릴 수 없고, 저것도 버릴 수 없어서 우물쭈물하는 겁니다.

p.88

 결론은, 비슷한 지역에 비슷하게 형성된 집값은 비슷하게 연동된다는 것입니다. 그래서 집값이 비슷한 아파트를 놓고 선택할 때는, 어디가 더 오를 것인가를 고민하다가 타이밍을 놓치기보다는, 각 아파트의 장점 중 내가 지금 원하는 것이 무엇인가를 살펴보고 선택하는 것이 중요합니다.

p.91

 집을 선택할 때도 마찬가지입니다. 능력 밖의 집을 영끌해서 사놓고, 빚 갚느라 힘들어서 집에 끌려다니는 경우가 종종 있습니다. 또한 자신의 조건은 생각하지 않고, 지나치게 완벽한 조건의 집만 찾다 보니, 웬만한 집은 눈에 차지가 않아서, 선택을 못하고 계속 집만 보러 다니는 경우도 있습니다.
 다 잘 살아보고자 투자도 하는 것인데, 지나치게 무리해서 '집'을 모시는 상황이 되어서는 안 됩니다. 순리대로 하는 것이, 무리수를 두는 것보다 더 빨리 목표에 도달하는 방법일 수 있습니다. 현실을 직시하고 욕심을 다스려서, 무리하지 않는 범위 내에서 가성비 있는 선택을 하는 것이 좋습니다.

p.96

 현명한 선택이란, '나의 능력을 알고, 그에 맞는 것을 선택하는 일'입니다. 그래서 욕심을 내려놓고 마음의 결을 다듬는 자세가 필요합니다.
 포커스를 원하는 집에만 맞춰두고 무리하게 융자를 받거나, 시간을 소모하는 행위는, 고통 속에 빠지게 하거나, 점점 더 원하는 집으로부터 멀어지게 합니다. 결국 어디에 집을 사야 하는가에 대한 답은, 자기 자신을 알고, 자신과 타협하는 과정인 것입니다.

p.98

 그러나 이제는 시대가 바뀌었습니다. 저금리 시대로 은행에서 돈을 빌려서, 그 돈으로 집을 사는 게 이익인 시대가 되었습니다. 그런데 아직까지도 잊사돈 내는 게 아까워서, 돈을 다 모을 때까지 집을 사지 않고, 집값의 반 이상이 되는 돈을 집주인에게 맡기고 전세를 사는 것은, 아무리 봐도 좀 억울해 보입니다.
 전세가 처음 생긴 때에는, 집주인과 세입자가 서로 윈윈하는 면이 있었지만, 지금은 인플레이션으로 인해 돈의 가치가 떨어지는 속도가 빨라져서, 집주인은 전세보다 적은 돈으로 집을 소유하고, 몇 년 만에 수억의 차익을 챙기는 불공평한 게임인 것입니다.
 그리고 지금은 월세도, 은행 금리 정도이거나 조금 비싼 정도입니다. 그래서 전세를 사느니 차라리 그 돈으로 갭투자를 해놓고, 월세 사는 것이 훨씬 이익인 시대가 되었습니다.

p.114-115

 전세가는 아파트의 '효용가치'를 나타내는 것으로서, 전세가 오르면 아파트값도 따라 오르는 경우가 많습니다. 그러나 투자 메리트가 없는 지역은, 매매가가 오르지 않아서 갭이 작은 경우도 있습니다. 이런 경우는 아파트가 노후되거나 하락기가 오면, 아파트값이 더 떨어져서 역전세 우려도 있다는 점에 유의해야 합니다.
 또한, 주변에 새 아파트를 지을 수 있는 빈 택지가 많거나, 가까운 곳에 싼 대체 아파트가 있는 곳은, 신축이라도 매매가나 전세가가 상승하는 데 한계가 있습니다. 그 지역의 아파트값이 많이 오르면, 빈 택지에 새 아파트를 짓거나, 전세 수요자들이 대체 아파트를 선택하기 때문입니다.

p.115

 부동산 투자에서도 중요한 건, '이론'이 아니라 '감각'입니다. 그런데 '감각'은 배우는 게 아니라, '경험'을 통해 스스로 터득하는 겁니다. 지나치게 '지식'에 집착하다 보면, 오히려 '감각'을 잃을 수도 있습니다. 자신의 오감은 버려두고, 머리로만 세상을 바라보면, '감각'이 퇴화되기 때문입니다.

p.142

  누군가는 집값을 달려가는 기차에 비유합니다. 달리는 기차 안에서, 앞칸 뒤칸으로 왔다갔다해도 기차는 앞으로 달려갑니다. 이와 마찬가지로 작은 변동들로 집값이 오르락 내리락 해도 장기적으로는 우상향의 곡선을 그리고 있습니다. 결국, 앞칸이냐 뒤칸이냐가 중요한 게 아니라, 기차에 올라탔느냐 올라타지 못했느냐가 중요한 겁니다.
 '장고 끝에 악수둔다.'
 '팔방미인이 굶어 죽는다.'
 부동산 투자에도 적용되는 말입니다. 지나치게 전망에 집착하고, 많은 지역을 놓고 비교하다 보면, 관심 범위가 넓어져서 이것저것 따지느라 타이밍을 놓치게 됩니다. 부동산 투자에선 완벽함보다는 타이밍이 더 중요합니다.

p.146

 제한된 자금으로 투자를 할 때, '똘똘한 한 채'가 좋은가, 아니면 가성비 좋은 '소액투자 여러 채'가 나은가에 대한 의견이 분분합니다. 수익률이나 하락장의 대처 능력 면에서, 각각의 장단점이 있기 때문입니다.
 그러나 투자 스타일은, 자신이 선택하는 경우도 있지만, 자금 사정에 맞춰서 투자하다 보면 그대로 굳어지는 경우가 많습니다. (중략)
 요즘은 실거주 요건과 양도세법이 강화돼서, 세금을 줄이려면 시간이 많이 걸리고, 시간을 단축하려면 세금을 많이 내야 하는 구조가 되었습니다. 그런데다, 소액투자한 것들을 동시에 팔아서 하나로 뭉치는 게 생각보다 어렵습니다. 모두 팔 때까지 이미 판 것들의 돈을 들고 있기에는 중간에 상승기 리스크가 있기 때문입니다. 그래서 계속 소액투자로 이어지는 경우가 많습니다. (중략)
 '콩 하나를 굴리는 게 나은가, 좁쌀 여러 개를 굴리는 게 나은가?'
 저는 개인적으로, 어느 스타일에 침잠되지 않도록 노력하면서, '좁쌀투자'와 '콩 투자'를 병행하는 게 좋다고 생각합니다. 콩은 콩대로, 좁쌀은 좁쌀대로 각각의 장점이 있기 때문입니다.
 목돈이 없어서 처음부터 콩 투자가 힘든 경우는, 좁쌀 투자를 이어가다가, 적당한 시점에 뭉쳐서 '똘똘한 한 채'를 만들고, 다시 가성비 좋은 좁쌀 투자를 병행해 가는 방식이 좋아 보입니다.

p.151-153

 세상에서 가장 강한 사람은, 자기 자신을 이기는 사람입니다. 아무리 훌륭한 조언자가 곁에 있어도, 관성과 타성이라는 아집에 싸여 있으면 아무 말도 귀에 들리지 않습니다. (중략)
 '한 단계 점프할 순 없을까?'
 우리가 늘 꿈꾸는 말입니다. 한 단계 뛰어넘어서 자기 자신의 스타일만 극복한다면, 업그레이드된 투자가 이루어질 수도 있는데, 그걸 극복하는 게 참 힘듭니다.

p.156-157

 부동산 공부는, 경제적 자유를 누리기 위해 필요한 부분입니다. 그런데 부동산 전문가처럼 하루의 대부분을 부동산 공부에 몰두하면 부작용도 크다고 생각합니다.
 가장 큰 문제는 근로소득의 원천인 직장이 시시하게 여겨진다는 것입니다. 잘만 투자하면 몇 년 연봉을 단기간에 벌다 보니, 다달이 받는 월급이 작아 보이고 만족감이 떨어집니다. 달콤한 사탕을 먹은 후에는, 심심한 음식의 맛을 느낄 수 없는 것과 같습니다. 음식이 그렇듯, 우리의 삶도, 다양한 맛을 즐길 수 있는 사람이 진정한 위너입니다.

p.177

 그리고 앞에서도 언급했지만, 포트폴리오의 다양화가 필요합니다. 다주택자 중에는 의외로 투자 스타일이 정형화된 경우가 많습니다. 고가의 강남 아파트만 몇 채 들고 있는 분도 있고, 소액으로 여러 군데 투자해서 가볍게 사고파는 분들도 계십니다.
 전자의 경우는, 장기투자 스타일로, 투자금이 크기 때문에 수도 수익도 커서, 자잘하게 신경 쓰기 싫어하는 분들이 좋아하는 방식입니다. 반면, 후자는 소액투자로 부담 없이 사고팔고 하면서 현금 흐름을 확보하는 방식입니다. 각자 자기 상황에 맞고 좋아하는 방식대로 투자하면 되지만, 여유만 된다면 이 둘을 병행하는 것이 좋은 것 같습니다.(중략)
 투자 비용과 거래 비용이 많이 드는 '핵심지 투자'는 10년 이상 지니고 가는 '장기투자'가 많은데, 중간에 변수가 많고 유지비도 많이 듭니다. 그래서 이를 지탱해주고 보완해 주는 소액투자물이 반드시 필요합니다. 쉽게 말해, 대장님을 지키는 포위병에 해당하는 것입니다.

p.180-181

 결국, 상황을 판독하는 능력은, '경험'과 '직관력'이 바탕이 될 때 빛이 나는 겁니다. (중략)
 수학 문제를 풀 때도, 가장 먼저 필요한 것은 논리적 사고가 아니라 직관력입니다. 어떤 방식으로 풀어야 할지, 수많은 루트 중에서 하나를 선택하는 일이기 때문입니다. 수학을 잘하기 위해 문제를 많이 풀어야 하는 이유는, 경험을 통해 비슷한 유형의 문제를 파악하는 직관력을 기르기 위함입니다.

p.196-197

 대부분 집을 선택할 때, 마지막 결정권은 여자들이 갖는 경우가 많습니다. 그래서 여자들이 좋아하는 집이나 동네의 집값이 오르는 경우가 많습니다. 그리고 부동산 투자의 마지막을 장식하는 것은 실거주자들입니다. 그래서 아무리 미래에 투자가치가 있는 곳이라 해도, 사람들이 살고 싶어하지 않는 곳은 집값이 오르지 않습니다. 평범한 실거주자들은, 투자자들처럼 계산기 누르며 집을 보지 않습니다.

p.199

 뒤늦게 철들어서 공부한다는 말이 있습니다. '철든다'는 말은 무슨 뜻인가요? '철'이란 '4계절', 즉 '봄, 여름, 가을, 겨울'입니다. 철이 들기 위해서는 세상 돌아가는 이치를 알아야 하고, 정치, 경제, 법, 지리, 문화 등 사회 전반을 알아야 합니다. 이 모든 것이 함께 연동되어 세상은 돌아가는 것이기 때문입니다. 
 세상 돌아가는 이치를 깨달을 틈도 주지 않고, 영어 수학만 비싼 사교육비 들여서 시킨다고 공부를 잘하는 것이 아닙니다. (중략)
 '돈을 너무 빨리 아는 건 안 좋다.'
 '너무 돈을 밝히면 천해 보인다.'
 흔히 듣는 말로서, 우리는 경제관념을 부끄러워하는 분위기 속에서 자랐습니다. 그러나 물질이 받쳐주지 않으면 품위도 인격도 유지하기 힘든 게 현실입니다. 어릴 때부터 경제관념을 심어주고, 재테크가 부끄러운 것이 아닌 자본주의 사회에서 당당하게 행해져야 하는 경제활동 중의 하나라는 인식을 자녀들에게 심어주는 것이 중요합니다.

p.218-219

 아이를 공부로 압박하기 싫다고, 적당히 공부시키며 편하게 키우고 싶다는 분들이 계십니다. 그러나 '적당히'가 쉽지 않습니다. 공부하는 것보다 노는 것은, 관성이 더 강해서 적당히 노는 게 어렵기 때문입니다. 
 초등 때 앉아서 공부하는 습관이 들지 않은 아이는, 중고생이 돼서 갑자기 앉아서 공부하게 되지 않습니다. 공부는 습관이고, 분위기로 하는 겁니다. 남들이 열심히 하지 않는 공부를 자기 혼자 하고 있을 때, 공부에 대한 회의가 들고 힘든 겁니다. 그래서 주변에 공부를 열심히 하는 친구가 있다는 게 중요합니다.
 아이를 적당히 공부시키면서 학령기 12년이란 긴 터널을 잘 지나게 할 수 있을지 심각하게 고민해 봐야 합니다. 최선을 다해도 공부는 잘하기가 힘들기 때문입니다. '적당히'란 말 속엔 이미 공부를 '적당히' 포기하겠다는 말이 포함되어 있습니다.

p.271

 아이가 아직 어려서 10년 이상 실거주를 계획한다면, 위치 좋고 실거주에 나쁘지 않은 90년대 아파트를 싸게 사서 예쁘게 수리해서 사는 것도, 가성비 좋은 투자라고 생각합니다. (중략)
 돈을 만들기는 힘들어도 시간을 버틸 자신이 있는 사람이라면, 남들이 신축에서 화려한 삶을 살 때, 땅을 산다는 마음으로 입지 좋은 구축 아파트를 사서, 신축 아파트값의 5%만 인테리어에 투자해서 아이 교육을 잘 시키면서 사는 것도 훌륭한 재테크라고 생각합니다.

p.322-324

 비싸게 사서 맘껏 소모하다가 싸게 파는 것과, 싸게 사서 싸게 파는 것은 재테크가 아닙니다. 싸게 사서 값지게 살고 비싸게 파는 것이 진정한 재테크입니다. 입지 좋은 강남의 숨은 못난이 아파트를 남들 안 찾는 저점기에 싸게 사서 내 취향에 맞게 잘 고쳐서 사는 것도 가성비 좋은 투자인 것 같습니다.

p.327

 요즘 부동산 흐름은, 입지보다는 신축을 중요시하는 현상을 보입니다. 교통이 불편한 외곽도 신축은 집값이 오릅니다. 이렇게 신축과 구축이 양극화 현상을 보이며 한쪽에만 길게 줄을 서 있는 상황입니다.
 그래서 어쩌면, 투자하기에 좋은 상황인 것 같습니다. 온통 신축에만 시선이 집중되어 저평가된 구축들이 많기 때문입니다. 시간만 투자하면 다시 가치를 인정받을 핵심지 구축들이 많습니다. 집도 사람도 비슷합니다. 태어나서 자라고 늙고, 계속 변합니다. 그러나 사람과 다른 점은 '부활'이 가능하다는 것입니다.
 한때 없어서 못 사던 '허니버터칩', '꼬꼬면'을 이제는 손쉽게 살 수 있는데도 많이 찾지 않습니다. 시간이 지나면 욕망이 식게 되고, 가치로 판단하기 때문입니다. '먹고 싶은가? 꼭 먹어야 하는가?'
 회사에서 '허니버터칩', '꼬꼬면'이 한창 잘 팔릴 때도 많이 만들지 않은 이유는, 사람들의 욕망과 유행은 빨리 식고 빨리 바뀐다는 것을 알기 때문이랍니다.

p.367

 부동산 투자를 좀 해본 사람들은 '대박보다는 쪽박을 피하는 것이 대박이라고' 말합니다. 고수들도 이런 말을 하는데, 하물며 일반 투자자가 고점기에 팔아서 돈 들고 있다가 저점기에 매수하는 묘기를 행한다는 것은 지나친 요행을 바라는 겁니다. (중략)
 부동산 투자는, 계획 세워 놓고 기다리는 게 아니라 주어진 조건 중에서 선택하는 것입니다. 각본대로 흘러가지 않는 것이 인생이듯, 부동산 투자도 마찬가지입니다. 그래서 모든 투자는 최악의 상황에 대비해야 문제가 생기지 않습니다. 
 그리고 항상 최선의 플랜을 실행할 수는 없습니다. 상황이 여의치 않으면, 플랜A를 접고 플랜B를 선택해야 합니다. 마음을 접고 플랜B를 선택하는 것도 용기가 필요합니다. 자신을 극복하는 행위이기 때문입니다. (중략)
 잃지 않는 투자만 해도, 이기는 투자입니다. 지나치게 빨리 가려다 넘어지지 않게 마인드 컨트롤 하는 것은, 부동산 투자뿐만이 아닌 삶을 살아가는 데도 필요합니다.

p.374-376

 시험 성적이 안 나오면, '개념'이 부족해서라고 말하는 사람들이 있습니다. 그러나 개념만을 정확히 알고 문제해결을 할 수 있는 경우는 천재들이나 가능합니다. 운전면허책 한 권 마스터했다고 운전을 할 수 있는게 아니듯 말입니다. 
 보통 사람들은 무수한 실전 훈련이 필요합니다. 수십 번 틀리고 고치는 과정을 통해 비로소 응용력이 생기는 겁니다. 해답지의 풀이 과정을 보면 쉽게 풀 수 있을 것 같지만, 다시 덮고 풀면 막히는 경우가 많습니다. 개념을 이해하고, 해답지를 덮고, 곰곰이 생각해서 풀고, 틀리면 고치는 과정을 통해 비로소 정답에 가까워지는 겁니다.
 부동산 투자도 똑같습니다. 정보를 모으는 데만 에너지를 쏟는 경우가 많은데, 자신이 알고 있는 것을 바탕으로 상황에 맞게 적용하는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 무엇보다도 '확신'이 중요합니다. (중략)
 "아, 그거 내가 사려고 했는데···." 놓치고 나서 이런 말을 하는 분들이 많습니다. 그러나 머릿속을 스쳐간 많은 가능성들은 그냥 '잡념'일 뿐입니다. 거기에 '확신'과 '실행'이라는 옷이 입혀져야 비로소 '성공 투자'가 되는 겁니다.

p.378-380