강승우 <서울 아파트 상승의 끝은 어디인가>

 부동산도 마찬가지다. 뒤에 자세히 나오겠지만 우리나라 부동산도 이미 양극화는 시작되었고 더 심화될 전망이다. 1등 입지와 2~3등 입지 간의 가격 격차는 날이 갈수록 확대되고 있다.

p.8

 흔히들 전세가는 '주택 사용가치', 매매가는 '주택 사용가치+투자가치'라고도 하고, 전세가는 '현재가치', 매매가는 '현재가치+미래가치'라고도 한다. 이러한 관점에서 매매지수와 전세지수의 이격 수준이 역대 가장 낮았던 시기라는 것은 매매가에 투자가치 또는 미래가치가 전혀 반영이 안 된 '저평가 구간'이었다는 의미로 연결된다. (중략)
 즉, 매매지수와 전세지수가 장기간 동반 상승할 경우 장기 상승을 초래한다.
 매매지수와 전세지수의 동반 상승이 일정 구간 지속될 경우 중장기 상승의 시그널이다. (중략)
 즉, 전세지수가 매매지수의 든든한 지지선이 된다는 사실을 그래프에서도 확인할 수 있다. 이는 바꿔 말하면, 매매지수가 폭락하더라도 전세지수 이하로 떨어지기 힘들다는 의미다. 따라서 매매지수가 전세지수에 근접하면 안심하고 매수해도 되는 구간이라고 할 수 있다.

p23-25

 전세가는 거품이 낄 이유가 없이 주택 수요와 공급의 결과가 그대로 나타나는 지표이므로 눈여겨봐야 하는데 다음 표는 주택 수급의 이상 조짐을 시사해주고 있다. (중략)
 주택이 수요보다 부족하면 전세가는 오르고, 주택이 수요보다 많으면 전세가는 내린다고 볼 때, 2017년부터 이미 서울 아파트의 공급 부족에 대한 변화 조짐이 있었다는 주장은 타당한 지적이었다.

p.26-27

 주택 공급이 부족하다던 서울 아파트의 전세가가 2018년 2분기에 하락한 이유는 동탄 신도시를 위시한 수도권의 거대한 입주 물량이 연쇄적으로 영향을 미쳐 서울까지 그 파도가 밀려왔기 때문이다.
 서울의 높은 전세가를 못 견디고 해를 거듭할수록 많은 사람들이 서울에서 경기도로 거처를 옮기고 있는 일은 새삼스러운 상황이 아니다.

p.31

 전세가 하락은 매매가에 분명한 하방 압력으로 작용한다. 따라서 2019년의 전세가 하락은 가볍게 볼 일이 아니며 매매가가 반등을 지속하려면 전세가 역시 지속적인 상승이 수반되어야 한다.

p.34

 소득 상위 20% 가구의 소득 급증이 지속될 경우 서울 아파트 시장 상승은 더 가속화될 수 있다.

p.38

 서울 부동산의 상승 추세를 막으려고 신도시를 발표했는데 신도시 조성을 위한 토지보상금 지급으로 서울 부동산에 추가적인 상승 동력을 제공했고 이렇게 추가적으로 형성된 버블이 극대화된 시점에서야 입주가 시작되어 중장기 조정을 초래한 공통점이 있는 것이다. 결국 신도시는 양날의 칼과 같은 정책 수단이다.

 수도권 신도시는 서울 부동산 시장에 단기적으로 상승 압력을, 장기적으로 하락 압력을 제공한다. (중략)

 정부는 3기 신도시 카드를 통해 서울 집값을 잡으려고 했다. 그러나 결국 1기, 2기 신도시와 마찬가지로 3기 신도시가 입주를 시작하기 전까지는 토지보상급 지급으로 오히려 서울 집값 상승 동력을 제공하게 될 가능성이 크다. 국토부가 발표한 계획대로 순조롭게 진행된다면 2020년부터 대규모 토지보상금이 풀릴 것이다. 물론 어디까지나 국토부 계획대로 진행될 경우이고 과거 판교, 광교, 위례 신도시가 지구지정 2~3년 후 토지보상금이 지급되었다는 것을 감안하면 오히려 토지보상금 지급 시기는 2022~2023년으로 예상하는 게 현실적이다.

p.54-55

 단, 서울·경기 2인 이상 가구수 증가폭이 연 1만 가구 이하로 사실상 멈추는 단계가 2028년부터 시작된다고 예상되므로(2015년 통계청 장래가구추계 기준) 그 이후는 서울 아파트 수요 역시 감소할 것이다.

p.64-65

 종합해보자. 수요(서울·경기 10~11년차 부부)는 2020년 회복, 2021년 크게 증가, 2022~2023년 보합, 2024년 이후 크게 감소한다. 공급(입주 물량)은 2020년까지 많고 2021년 크게 감소, 2022~2023년은 예년 수준으로 예상되나 2018년 주택임대사업자와 증여 급증이 매도세의 힘을 낮출 것으로 보인다. 그리고 2024년부터는 입주 물량이 큰 폭으로 감소할 것이다. 통화량에 대해서는 전망이 어려우나 3기 신도시 토지보상금 지급이 정부 계획보다는 늦은 2022년부터 지급될 가능성이 있다. 서울 생활권 확대 및 주택 수요 분산 효과를 가져다올 GTX 개통과 3기 신도시 입주는 각각 2023년과 2025년부터 진행될 예정이었으나 이 역시 최소 2년씩은 지연될 수 있다. 즉, 서울 주택에 대한 본격적인 하방 압력은 수요와 공급 상황을 미루어보건대 2025년부터 점증되다가 2027년~2028년경 극대화된다. 이를 통합해보면 연도별 서울 아파트 시장 매매가 전망은 다음과 같다.

① 2020년, 적절한 매수 타이밍을 제공한다.
② 2021년, 수요 증가와 공급감소가 맞물리면서 큰 폭의 상승을 초래할 가능성이 크다.
③ 2022~2023년, 수요와 공급이 보합을 이룰 것으로 보이나 주택임대사업자 등록 및 증여 급증에 따라 매물로 출회될 수 있는 주택은 적을 것으로 보여 매매가는 물가상승률 수준의 안정적인 상승폭을 보일 것이다.
④ 2024년, 수요가 감소되는 것은 매매가 상승에 악재다. 그러나 정부와 서울시 규제로 촉발된 인허가 급감 및 3기 신도시 입주 지연은 수요 감소폭보다 더 큰 공급(입주) 절벽을 예고하고 있기에 매매가 상승 가능성을 높여주며 이는 곧 매도 타이밍의 도래를 의미한다.
⑤ 2024년을 매도 타이밍으로 예측하는 이유는 2025년 이후 서울 아파트 시장 전망이 어둡기 때문이다. 2024년부터 서울·경기 10~11년차 부부의 급감과 서울 자체 입주 물량의 급감이 함께 진행된다. 그러나 주택 공급 확대 효과를 지닌 GTX 개통 및 3기 신도시 입주가 각각 2025년, 2027년부터 본격화될 것으로 예상되기 때문에(정부 계획보다 2년 지연될 것으로 가정), 서울 아파트 시장은 10여 년간 이어진 장기 상승의 피로가 누적된 상황에서 하방 압력을 거세게 받는다.

p.92-93

 앞서 인구 감소를 겪고 있는 일본은 같은 길을 걷게 될 우리에게 반면교사라는 가이드라인을 제공해준다.
 인구 감소는 가뭄이 닥친 저수지를 예로 들어 설명하면 이해가 쉽다. 가뭄이 닥치면 저수지의 수위는 낮아진다. 당연히 가장자리(비핵심지)부터 말라붙는다. 반면 가운데(핵심지)의 경우 수위는 낮아질지언정 여전히 높은 수위를 유지하고 있다. 극심한 가뭄으로 저수지가 모두 말라붙는 극단적인 경우가 국가 경제 자체가 완전히 무너졌음을 의미하기에 추정에서 배제하도록 하자. 그런 시점까지 오면 부동산을 논할 상황이 아니다.
 다시 이야기로 돌아가보자. 저수지에 사는 물고기들 역시 생명을 유지하기 위해서는 가뭄(인구 감소)으로 말라붙을 가능성이 있는 가장자리(비핵심지)보다는 수위가 여전히 높은 가운데(핵심지) 쪽으로 몰린다.

p.105

 도대체 동판교에 무슨 일이 있었던 것일까. 바로 제3판교테크노밸리 조성 발표가 2017년 12월에 있었다. 안 그래도 직주근접 면에서 큰 강점을 보였던 동판교가 다시 날아오른 셈이다. 최근 강력한 트렌드인 신축 강세 현상을 볼 때, 위례가 판교를 추월하는 것은 시간문제라는 견해가 많았다. 그러나 오히려 직주근접 면에서 추가적인 입지 강화로 판교가 다시 격차를 벌린 것은 역시 신축뿐 아니라 일자리의 소중함을 다시 일깨우는 사례다.
 새로운 일자리 창출은 신축의 힘을 능가하는 거대한 호재다.
 따라서 부동산 투자에 있어 일자리가 창출되는 지역이 어디인지 알아보는 것은 반드시 확인해야 하는 사항이다.

p.113

 사실 3기 신도시는 서울에도 타격을 줄 수 있지만 경기도에 더 큰 타격을 준다. 그 이유는 서울에 인접한 3기 신도시가 새로운 천장 역할을 하기 때문이다. 
 지금까지는 서울 아파트의 가격대가 경기 아파트의 천장 역할을 했기 때문에, 서울 아파트가 올라가면 경기 아파트도 그 갭을 메우면서 상승할 공간이 있었지만, 향후 서울과 경기의 기존 아파트 사이에 3기 신도시가 들어설 경우 서울보다 낮은 천장이 생기면서 경기 기존 아파트의 가격 상승에 제약이 걸린다.
 결론적으로 택지 지정 및 공급 실적을 보면 서울은 재건축, 재개발 활성화를 제외하고는 새로운 택지 공급이 거의 없기 때문에 공급 확대에 제약이 클 수밖에 없다. 그마저도 각종 규제로 진행이 어려운 상황이다. 이와 반대로 경기는 추가적으로 공급 가능한 여력이 충분하기 때문에 중장기 물량 부담도 여전한 상황이다. 즉, 서울과 경기의 디커플링은 일시적인 아닌 추세일 가능성이 크다.

p.146

 결국 분당의 자족기능 강화뿐 아니라 신분당선 개통으로 분당과 강남의 물리적 거리를 뛰어넘는 이동시간 단축이 이루어졌기 때문이다. 이는 분당이 서울 주변 도시 중에 유일하게 서울을 뛰어넘는 상승률을 기록한 원동력 중 하나였다고 해도 과언이 아니다.

p.150

 핵심지에 대한 쏠림 현상은 우리나라에서도 사실상 진행되고 있다. 고소득층뿐 아니라 고령층 역시 역세권으로 몰려들고 있고, 고령화 시대의 도래로 역세권의 범위도 더욱 좁혀지고 있는 일본 부동산 상황은 우리에게도 더더욱 역세권의 중요성을 되새기게 한다. 하물며 새로운 역세권 투자 가치는 더할 나위 없이 중요하다. 신규 철도 개통으로 주요 업무지구에 대한 접근성이 크게 개선되는 곳이라면 눈여겨볼 만한 가치는 충분하다. 그런 의미에서 가장 눈에 띄는 신규 철도망은 역시 GTX와 신안산선이다.

p.153-154